Отрасль стройматериалов и строительная промышленность РФ: обзор за 1 кв. 2021 г.
После глубокого спада, зафиксированного в апреле 2020 года, российский рынок строительных материалов медленно, но стабильно восстанавливается. Благодаря повышенному спросу на жилую недвижимость объемы производства в отрасли уже в первом квартале 2021-го вернулись на докризисный уровень. Успехи производителей стройматериалов сильно зависят от деловой активности застройщиков, а для них перспективы текущего года выглядят многообещающими, несмотря на негативные последствия пандемического кризиса, отмечают в отраслевом обзоре аналитики российского отделения Coface – международной группы, специализирующейся на торговом страховании и управлении рисками.
2020 год прошел для застройщиков и производителей стройматериалов под знаком противоречивых тенденций, отмечают эксперты Coface.
Одним из ключевых факторов, которые сдерживали спрос на жилье в 2020 году, а вместе с ним и объемы продаж стройматериалов, стало резкое падение реальных располагаемых доходов населения, обусловленное негативными экономическими последствиями пандемического кризиса. На пике кризиса во втором квартале 2020 года, доходы россиян упали на 7,9% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Несмотря на то, что к концу 2020-го доходы населения выросли, на докризисный уровень они так и не вышли: в четвертом квартале они составили 98,3% от уровня четвертого квартала 2019 года.
Одновременно с этим значительно увеличились цены на жилье. Квартиры на первичном рынке подорожали в среднем на 12%, на вторичном – на 10%, приводят данные аналитики компании. И тем не менее, говорится в обзоре, на рынке жилой недвижимости наблюдается уникальная ситуация: с 2020 года спрос остается повышенным, невзирая на падение доходов населения, как и значительное подорожание квадратных метров. Это, комментируют в Coface, стало возможным благодаря нескольким факторам.
Во-первых, спрос на жилье заметно «подогрело» снижение ставок по ипотечным кредитам. Это, в свою очередь, стало возможным благодаря смягчению денежно-кредитной политики Центробанка в период пандемического кризиса. С апреля этого года Банк России объявил о планах постепенно повышать ключевую ставку, то есть взял курс на возвращение к нейтральной денежно-кредитной политике. Можно ожидать, что постепенно к прежним значениям вернутся и ставки ипотечного кредитования, что может привести к снижению спроса на жилье.
Второй фактор, позитивно повлиявший на спрос – государственная программа льготного ипотечного кредитования по сниженной ставке, которая была запущена весной 2020 года в качестве одной из мер антикризисной поддержки рынка. Россияне, спеша воспользоваться предоставленной возможностью, стали в срочном порядке реализовывать планы по приобретению жилых квадратных метров.
Чуть менее важную, но все же значительную роль в поддержании устойчиво высокого спроса на жилье сыграл рост инвестиционной привлекательности недвижимости на фоне снижения ставок по банковским депозитам и повышенной волатильности на рынках ценных бумаг. Это говорит о том, что недвижимость в восприятии российских потребителей по-прежнему остается одним из самых надежных и стабильных активов для долгосрочных вложений капитала.
Таким образом, льготное кредитование и другие меры поддержки, предпринятые для борьбы с кризисом, частично восполнили потери от ускорившегося роста цен на первичное и вторичное жилье и снижения реальных располагаемых доходов населения, отмечают аналитики Coface.
Дефицит рабочих рук и новые правила финансирования: почему цены на жилье за 2020 год резко выросли
Жилая недвижимость в 2020 году значительно подорожала не только из-за повышенного спроса, отмечают экономисты Coface. Важную роль сыграло увеличение издержек застройщиков, которое произошло по ряду причин.
Во-первых, значительно подорожали стройматериалы – причем именно базовые, которые нужны для возведения жилых домов. Например, строительный кирпич в феврале 2021 года стоил на 50% больше, чем в феврале 2020-го, цена арматурной стали выросла на 35%. В среднем по состоянию на март 2021 года стоимость строительных материалов выросла на 9,4%, причем с конца 2020 года стройматериалы дорожают опережающими инфляцию темпами. В основном рост стоимости строительных материалов связан с увеличением цен на металлопрокат на внутреннем рынке. Металлопрокат, в свою очередь, подорожал вследствие роста спроса на него и повышения цен на металлы на зарубежных сырьевых рынках.
Во-вторых, важную роль сыграл рост предложения новостроек, квартиры в которых продаются на условиях оплаты через эскроу-счета. Себестоимость этих объектов выше за счет банковской маржи, что влияет на конечную цену недвижимости. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на сегодняшний день уже 57% жилья строится с использованием эскроу-счетов.
Наконец, пандемический кризис привел к острой нехватке рабочих рук – в основном из-за оттока трудовых мигрантов из ближнего зарубежья. Рабочие из стран СНГ, обеспокоенные пандемическим кризисом и падением доходов, решили переждать неспокойные времена поближе к дому, что привело к сокращению численности рабочего персонала застройщиков и замедлению темпов строительства.
Все перечисленные факторы привели не только к увеличению издержек застройщиков, но и к общему сокращению объемов ввода новых жилых домов в эксплуатацию, что также сказалось на ценах. Из-за заморозки строек на фоне пандемии, перебоев в поставках строительных материалов, дефицита рабочей силы и перехода на проектное финансирование в 2020 году было сдано 80,6 млн кв. м жилых площадей, что составляет 98,2% от уровня 2019 года.
За последние полтора года с рынка ушел почти каждый четвертый застройщик
По данным ЕИСЖС, за период с 1 октября 2019 года по 1 апреля 2021 года число застройщиков в России сократилось на 23% – c 3048 компаний до 2345 компаний. Эксперты Coface считают, что такое резкое сокращение численности игроков объясняется переходом отрасли на новую систему финансирования. Проектное финансирование в большей степени доступно крупным застройщикам, и в меньшей – небольшим застройщикам в регионах. Последние, потеряв возможности использования бесплатных средств покупателей, были вынуждены уйти с рынка.
Аналитики Coface отмечают, что для оставшихся игроков заемные средства в 2020 году стали доступнее – в первую очередь за счет государственной программы субсидирования кредитов, которая была введена в апреле 2020 года в качестве одной из мер поддержки строительной отрасли и предполагает субсидирование банковских займов для застройщиков.
При этом резкий рост объемов кредитования не сказался отрицательно на платежной дисциплине застройщиков и производителей стройматериалов – даже наоборот, доля просроченной задолженности по кредитам, выданным строительным организациям, сократилась с 24% в марте 2020 года до 16% в марте 2021 года, говорится в обзоре Coface.
В рамках работы с текущими клиентами Сoface Россия отмечает тенденцию к улучшению качества кредитного портфеля строительной отрасли. Так, в марте 2021 года по сравнению с февралем 2021 года процент просрочек длительностью более 60 дней снизился на 23%, средний процент просрочек от дебиторской задолженности снизился с 0,75% в феврале-марте 2020 года до 0,47% в феврале-марте 2021 года.
«В ходе общения с клиентами на протяжении последних двух лет мы наблюдаем рост длительности отсрочек платежа, предоставляемых дебиторам. При этом средневзвешенный показатель просроченной дебиторской задолженности остается достаточно волатильным, если сравнивать начало 2021 года и аналогичные периоды прошлых лет, − говорит Алексей Фомичев, коммерческий директор Coface Россия. − Средняя длительность платежных просрочек со стороны контрагентов постепенно уменьшается. Это может свидетельствовать как об улучшении качества кредитной политики клиентов, так и о том, что они более внимательно относятся к подбору контрагентов, с которыми готовы работать на условиях отсрочки платежа».
Перспективы развития отрасли: курс на рост
В 2021 году, считают аналитики Coface, у строительной промышленности и отрасли стройматериалов есть все шансы нарастить объемы реализации. Росту темпов и объемов застройки будет способствовать ряд структурных факторов.
Важную роль в восстановлении и увеличении объемов строительства и ввода жилья будет играть государственная поддержка, отмечают эксперты. Согласно указу президента РФ о национальных целях развития России, к 2030 году годовой объем вводимого в эксплуатацию жилищного фонда должен достичь 120 млн кв. м. Помочь отрасли выйти на такой показатель призван национальный проект «Жилье и городская среда», общий бюджет которого составляет порядка 1,07 трлн рублей.
Также фактором роста предложения жилой недвижимости в 2021 году может стать разработка законодательной базы, регулирующей процедуру перевода апартаментов в статус жилья. Власти РФ начали работу в соответствующем направлении в 2020 году. Перевод апартаментов в статус жилой недвижимости позволит покупателю оформить в таком помещении прописку, уменьшить налоговые выплаты и снизить расходы на коммунальные услуги. Это, считают эксперты Coface, приведет к увеличению востребованности данной категории недвижимости у покупателей и соответствующему росту предложения в этом сегменте.
В контексте целей национального проекта по объемам ввода жилья важное влияние на строительную отрасль окажет федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий». Закон был принят в конце 2020 года и касается аварийного и ветхого жилищного фонда – в частности, документ предполагает распространение практики реновации жилищного фонда по всей России. Количество граждан, расселенных из непригодного для проживания фонда, к 2024 году должно достичь 530,9 тысяч человек, а количество квадратных метров расселенного непригодного для проживания жилищного фонда – 9,54 млн кв. м.
Тот же нацпроект предусматривает цель обеспечить доступным жильем семьи со средним достатком. Именно в связи с этим, считают эксперты Coface, в настоящее время наблюдается рост деловой активности в сегменте возведения наемного жилья. На сегодняшний день единственным крупным игроком в этом сегменте является компания Дом.рф, которая профинансировала 8948 наемных квартир и апартаментов на общую сумму 47,7 млрд руб. В соответствии с разработанной Минстроем концепцией программы социальной аренды, к 2023 году должно быть построено 30 млн. кв. м жилья под аренду.
В целом, подводят итог аналитики, перспективы строительной промышленности и отрасли производства строительных материалов на 2021 год выглядят благоприятными. Реализация национальных проектов вкупе с повышением спроса на жилую недвижимость на фоне программ господдержки дает основания для позитивных ожиданий.
Скачайте исследование бесплатно – нажмите на ссылку или изображение ниже, чтобы начать загрузку
